Kúpna zmluva patrí medzi najčastejšie využívané zmluvné typy. Treba však dbať na to, aby bola kúpna zmluva právne čistá a právne vymožiteľná a teda musí obsahovať všetky náležitosti. Kúpna zmluva predstavuje záväzný zväzok dvoch strán t.j. predávajúceho a kupujúceho. Je to dokument, ktorý vyjadruje súhlasný prejav vôle medzi kupujúcim a predávajúcim na kúpu a predaj predmetu kúpy. V kúpnej zmluve sa predávajúci zaväzuje dodať kupujúcemu hnuteľnú alebo nehnuteľnú vec. Kupujúci sa zaväzuje prevziať predmet kúpy a zaplatiť kúpnu cenu.
Kúpnu zmluvu je možné uzavrieť na základe
- Občianskeho zákonníka pokiaľ
- kupujúci a predávajúci nie sú) podnikatelia a nebolo písomne dohodnuté použitie Obchodného zákonníka a predmetom kúpy je hnuteľnosť,
- kupujúci a predávajúci nie sú podnikatelia a predmetom kúpy je nehnuteľnosť, alebo
- kupujúci a predávajúci sú podnikatelia a predmetom kúpy je nehnuteľnosť a nejde o medzinárodnú kúpu tovaru,
- Obchodného zákonníka pokiaľ,
- kupujúci a predávajúci sú podnikatelia a predmetom kúpy je hnuteľnosť a nejde o medzinárodnú kúpu tovaru,
- kupujúci a predávajúci nie sú podnikatelia a bolo písomne dohodnuté použitie Obchodného zákonníka a predmetom kúpy je hnuteľnosť.
Kúpna zmluva môže byť uzavretá ústne, písomne alebo konkludentne.
Kúpna zmluva, ktorá bola uzavretá na základe Obchodného zákonníka nemusí obsahovať vymedzenie kúpnej ceny, ak sa strany dohodnú, že zmluvu chcú uzavrieť bez uvedenia kúpnej ceny. Strany sa taktiež môžu dohodnúť, že predávajúci nebude zodpovedať za vady predmetu kúpy alebo bude zodpovedať len za dohodnuté vady.
Kúpna zmluva, ktorá bola uzavretá podľa občianskeho zákonníka nesmie obsahovať žiadne takéto dojednania. Je to najmä z toho dôvodu, že Občiansky zákonník poskytuje zmluvným stranám vyššiu ochranu.
Forma kúpnej zmluvy
Kúpna zmluva môže byť uzavretá ústne, písomne alebo konkludentne. Pokiaľ ide o zmluvu o prevode nehnuteľnosti, zo zákona musí byť písomná.
Písomná forma je zachovaná, ak je právny úkon urobený telegraficky, ďalekopisom alebo elektronickými prostriedkami, ktoré umožňujú zachytenie obsahu právneho úkonu a určenie osoby, ktorá právny úkon urobila. Písomná forma je zachovaná vždy, ak právny úkon urobený elektronickými prostriedkami je podpísaný zaručeným elektronickým podpisom.
Ústna dohoda je dohoda, ktorá bola uzatvorená tak, že na ústny návrh navrhovateľa na uzatvorenie dohody bolo reakciou ústne prijatie tohto návrhu bez výhrad, doplnkov a zmien, a to buď medzi osobami prítomnými, alebo tiež na diaľku prostredníctvom telefónu.
Ústna dohoda je právne záväzná a platná, pokiaľ zákon nepredpisuje pre danú dohodu písomnú formu. V praxi sa vždy odporúča uzavretie písomnej dohody najmä pre prípadné spory v budúcnosti o predmet kúpy.
Podstatné náležitosti kúpnej zmluvy
- Určenie zmluvných strán
Pokiaľ by tam takéto určenie nebolo, zmluva nemôže existovať pretože zo zmluvy musí byť jasné, kto má plniť záväzky zo zmluvy vyplývajúce. Kúpnu zmluvu môžu podľa obchodného zákonníka uzavrieť podnikatelia, právnické a fyzické osoby, štát, štátna organizácia alebo samosprávna územná jednotka.
- Uvedenie predmetu kúpy
Obchodný zákonník definuje predmet kúpy ako hnuteľnú vec určenú jednotlivo čo do množstva a druhu. Občiansky zákonník definuje ako predmet kúpy aj vec nehnuteľnú. Za nehnuteľnosti pritom považujeme pozemky a stavby spojené so zemou pevným základom. Predmet kúpy musí byť čo najpresnejšie vymedzený, aby nebolo možné si daný predmet zmýliť s iným tovarom. Pokiaľ je predmetov viac, je nevyhnutné určiť množstvo predmetu.
Pokiaľ je kúpna cena vyššia ako 15 000 €, zmluvné strany sa nemôžu dohodnúť na predaní kúpnej ceny v hotovosti.
Predmetom kúpy môže byť
- nehnuteľnosť,
- prevoditeľné práva a iné majetkové hodnoty, napríklad pohľadávka z pôžičky, know-how a podobne,
- hnuteľná vec, za ktorú považujeme hnuteľné veci, ktoré majú povahu hmotných, plynných, tekutých a pevných predmetov, ale aj prírodné sily ovládané človekom napr. elektrická energia, pričom hnuteľná vec, teda tovar ako taký v čase uzavretia kúpnej zmluvy nemusí reálne existovať,
- prenajatá vec, ktorá je predmetom zmluvy o kúpe prenajatej veci; zmluva týkajúcu sa lízingového nájmu a predaja veci.
- Vymedzenie kúpnej ceny
Kúpna cena je úhrada kupujúceho za získaný predmet, pričom cena musí byť vyjadrená v peniazoch. Zo zmluvy musí byť jasná výška kúpnej ceny a taktiež termín jej splatnosti. Termín splatnosti môže byť v deň podpísania kúpnej zmluvy, ale taktiež v zmluve môže byť uvedený iný termín splatnosti. Pokiaľ je kúpna cena vyššia ako 15 000 €, zmluvné strany sa nemôžu dohodnúť na predaní kúpnej ceny v hotovosti. Dopustili by sa tak porušenia zákona o obmedzení platieb v hotovosti.
Pokiaľ je kúpna zmluva uzatvorená podľa Obchodného zákonníka, tak ako sme už spomínali vyššie, takáto zmluva kúpnu cenu nemusí obsahovať. Obchodný zákonník má na takýto prípad vymedzený inštitút tzv. obvyklej ceny. Obvyklá cena je cena, za ktorú sa daný tovar predával obvykle alebo minimálne v danom časopriestore.
- Označenie miesta a dátumu uzavretie zmluvy
Miestom sa rozumie mesto, kde bola kúpna zmluva podpísaná.
- Vlastnoručný podpis zmluvných strán
Nie je potrebné notársky podpisy overiť, ale odporúča sa to. Ak niektorú zo zmluvných strán pri podpise zastupuje tretia osoba treba trvať na predložení plnej moci ,na základe ktorej zmluvná strana splnomocnila danú tretiu osobu.
Vedľajšie dojednania pri kúpnej zmluve
- predkupné právo
Kto predá vec s výhradou, že mu ju kupujúci ponúkne na predaj, keby ju chcel predať, má predkupné právo.
- právo spätnej kúpy
Kto predá hnuteľnú vec s výhradou, že má právo žiadať vrátenie veci do určitej doby po kúpe, ak vráti kupujúcemu zaplatenú cenu, má právo spätnej kúpy.
- úprava zodpovednosti za vady
- odlišné určenie prechodu nebezpečenstva zodpovednosti za škodu
- výhrada vlastníctva
Ak má vlastníctvo k predanej hnuteľnej veci prejsť na kupujúceho až po zaplatení ceny, musí sa táto výhrada dohodnúť písomne.
Ak je predmetom kúpy nehnuteľnosť
Pokiaľ je predmetom kúpy nehnuteľnosť, je nevyhnutné, aby bol povolený vklad vlastníckeho práva k nehnuteľnosti príslušným katastrálnym odborom okresného úradu. Až vkladom vlastníckeho práva v katastri nehnuteľností dochádza k prevodu nehnuteľnosti na kupujúceho. Pre takýto vklad je potrebné katastrálnemu odboru okresného úradu doručiť kúpnu zmluvu a návrh na vklad do katastra prípadne ďalšie prílohy, ktoré si tento úkon vyžaduje.
Pokiaľ zmluva obsahuje všetky náležitosti, neodporuje zákonu a neobsahuje iné chyby, katastrálny odbor okresného úradu tento vklad povolí a následne o tom upovedomí zmluvné strany. Zmluva o kúpe nehnuteľnosti musí mať písomnú podobu. Podpisy predávajúceho na zmluve musia byť notársky overené.
Dodanie predmetu kúpy
Predávajúci je povinný dodať tovar v deň, ktorý je v zmluve určený. Ak zo zmluvy nevyplýva niečo iné, začína lehota, v ktorej sa má tovar dodať, plynúť odo dňa uzavretia zmluvy. Ak však podľa zmluvy má kupujúci splniť určité povinnosti ešte pred dodaním tovaru, začína táto lehota plynúť až odo dňa splnenia tejto povinnosti.
Dôležité práva a povinnosti predávajúcich a kupujúcich
Predávajúci má právo odoprieť odovzdanie predmetu kúpy, ak kupujúci nezaplatí cenu včas.
Pokiaľ si kupujúci nevyzdvihne tovar včas, predávajúci má právo uložiť tovar vo verejnom skladišti na náklady kupujúceho.
Predávajúci znáša náklady spojené s odovzdaním predmetu kúpy, pokiaľ nie je v zmluve dohodnuté.
Predávajúci je povinný kupujúcemu dodať tovar, odovzdať doklady, ktoré sa na tovar vzťahujú, a umožniť kupujúcemu nadobudnúť vlastnícke právo k tovaru v súlade so zmluvou a týmto zákonom.
Ak dodatočne vyjde najavo vada , kupujúci má právo na primeranú zľavu z dojednanej kúpnej ceny. Pokiaľ ide o vadu, ktorá robí vec nepoužiteľnou, kupujúci má právo od zmluvy odstúpiť.
Kupujúcimá právo odstúpiť od zmluvy aj vtedy, ak ho predávajúci ubezpečil, že daný tovar má nejaké vlastnosti a neskôr vyjde najavo , že tieto vlastnosti nemá.
Kupujúci má právo na úhradu nevyhnutných nákladov, ktoré mu vznikli s uplatnením práv zo zodpovednosti za vady.
Kupujúci má právo domáhania sa vád v lehote 24 mesiacov od prevzatia veci.
